В Москве пересчитали кадастровую стоимость недвижимости. У некоторых квартир она выросла в несколько раз, а вместе с ней и налог на имущество.
Одновременно изменилась шкала налогообложения. Раньше для жилья кадастровой стоимостью свыше 50 млн рублей действовала ставка 0,3%. Теперь появилась дополнительная ступень: для объектов дороже 300 млн рублей налог составит 2%.
Разбираемся, почему изменилась кадастровая оценка и как новая налоговая шкала повлияет на собственников и покупателей недвижимости.
Кадастровую стоимость недвижимости периодически пересчитывают. В Москве такую оценку проводят раз в два года. Последний пересчет прошел в 2025 году, и налоги за 2026 год будут начислять исходя из новой стоимости объектов.
При последней оценке скорректировали методику: теперь она точнее отражает различия между локациями и развитие отдельных районов. Москва постоянно меняется: появляется новая инфраструктура, растет транспортная доступность. Это повышает рыночную стоимость недвижимости, а теперь влияет и на кадастровую.
Изменился также подход к классам жилья. Раньше особенности дорогих объектов не учитывались. Теперь премиальные и элитные дома оценивают отдельно от массового сегмента, и их характеристики влияют на результат.
В итоге кадастровая стоимость дорогого жилья выросла значительно. Если в массовом сегменте совокупный показатель увеличился на 21–23%, то в премиальном — на 170%.
Кроме кадастра на размер налога влияет и ставка. С 2026 года для московского жилья дороже 300 млн рублей она выросла с 0,3 до 2%.
*Это упрощенный расчет без учета налогового вычета, доли собственности, периода владения и возможных льгот.Так, при кадастровой стоимости 310 млн рублей раньше налог по ставке 0,3% составлял 930 тыс. рублей в год. С 2026 года для такого объекта действует ставка 2%, поэтому при той же кадастровой стоимости расчетный налог превышает 6 млн рублей*.
Для многих дорогих объектов выросли одновременно и ставка, и кадастровая стоимость, а рост налога составил несколько десятков миллионов рублей. Например, в Хамовниках кадастр одной из квартир увеличился со 100 до 500 млн рублей, в Пресненском районе — с 300 млн до 1,2 млрд рублей.
Но если собственник уже платил налог за этот объект раньше, вся новая сумма не возникнет сразу. Для жилой недвижимости действует ограничение: налог за год может вырасти максимум на 10% по сравнению с предыдущим периодом. Например, если расчетный налог вырос с 1 до 2 млн рублей, за 2026 год собственник заплатит 1,1 млн рублей, за 2027-й — 1,21 млн рублей. Так сумма будет увеличиваться постепенно, пока не достигнет полного платежа.
Для продавцов высокая кадастровая стоимость означает более высокие расходы до сделки. Если продажа элитной квартиры займет несколько лет, налог придется платить все это время.
Рост расходов может подтолкнуть часть владельцев быстрее выходить на сделку и увеличить предложение на вторичном рынке. Но заметного снижения стоимости из-за налоговой нагрузки не ожидается.
Для покупателя кадастровая стоимость становится одним из параметров, который важно проверить до сделки. Две квартиры с одинаковой рыночной ценой могут заметно различаться по ежегодному налогу. Особенно внимательно стоит смотреть на объекты около порога в 300 млн рублей: после его превышения ставка меняется с 0,3 до 2%.
Важно учитывать и то, что ограничение роста налога до 10% действует только для прежнего собственника. После покупки налог для нового владельца будут рассчитывать уже по актуальной кадастровой стоимости, поэтому ориентироваться на сумму в уведомлении продавца не стоит.
До сделки стоит проверить не только кадастровую стоимость, но и юридические, технические и эксплуатационные параметры объекта. Подробный чек-лист в статье «Покупка квартиры в элитном ЖК: что важно проверить до подписания договора».
Для инвестора налог напрямую влияет на доходность объекта. Если квартиру покупают для сдачи в аренду или последующей перепродажи, ежегодные обязательные платежи увеличивают расходы. Поэтому сравнивать объекты стоит по потенциальному росту стоимости и общим затратам за весь период владения.
Новая кадастровая оценка не сделает дорогую недвижимость менее привлекательной, но заставит покупателей внимательнее сравнивать объекты. По данным аналитики BARNES, покупатели с начала 2026 года тщательнее оценивают район, качество дома, готовность объекта и перспективу перепродажи. Рост налоговой нагрузки усилит этот тренд — к текущим параметрам добавится еще один.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
