Высокая стоимость элитной недвижимости не защищает покупателя от юридических рисков. Если после сделки выяснится, что есть нарушения в документах или проблемы с правами на землю, это приведет к дополнительным расходам и судебным разбирательствам. На решение таких вопросов уходят месяцы.
В статье разбираем, какие юридические риски можно исключить еще до покупки квартиры, что важно проверить и как сделать это самостоятельно.
Посмотреть документы на квартиру недостаточно. Стоит изучить сведения о застройщике, права на земельный участок и проектную документацию, а также разобраться, как оформлены машино-места, кладовые, террасы и клубная инфраструктура.
При покупке квартиры в новостройке проверяют юридическое лицо, указанное в проектной декларации. У крупных девелоперов ЖК часто строят проектные компании, поэтому название в документах может отличаться от бренда. Важно убедиться, что у исполнителя есть права на землю и необходимые документы для строительства, проверить сведения о банкротстве и судебных спорах.
Стоит изучить также самого девелопера: какие проекты он уже реализовал, были ли срывы сроков, проблемы с качеством и другие серьезные претензии со стороны покупателей.
На вторичном рынке необходимость изучать застройщика зависит от возраста дома. Если ЖК сдан недавно, история девелопера поможет косвенно оценить качество. Для более старого дома эта информация менее важна — состояние здания можно оценить по факту эксплуатации.
Что делать: найти ЖК в Единой информационной системе жилищного строительства на наш.дом.рф, открыть проектную декларацию и посмотреть полное название застройщика, ИНН и ОГРН. Затем проверить компанию через сервис ФНС «Прозрачный бизнес», судебные споры и сведения о банкротстве — в Картотеке арбитражных дел и по доступным базам судов общей юрисдикции.
Если покупаете квартиру в новостройке, важно проверить, на каком основании застройщик использует землю и соответствует ли ее назначение проекту. Если права на участок оформлены не полностью или для строительства не получены необходимые согласования, работы могут приостановить, что приведет к задержке строительства и переносу сроков сдачи дома.
Особого внимания требуют участки в центре Москвы, исторических районах и рядом с объектами культурного наследия. Для таких территорий могут действовать ограничения по высоте зданий, внешнему виду фасадов и проведению строительных работ. Если проект не соответствует требованиям, застройщику придется его корректировать.
Если покупаете квартиру на вторичном рынке, проверьте, есть ли у земельного участка обременения, например сервитут. Он может давать третьим лицам право прохода или проезда через территорию, что будет влиять на приватность и порядок использования территории дома.
Что делать: найти кадастровый номер участка в проектной декларации и проверить сведения о нем на Публичной кадастровой карте Росреестра. Заказать выписку из ЕГРН в электронном виде через Госуслуги или сервисы Росреестра. Далее нужно сопоставить сведения из выписки с проектной декларацией: кадастровый номер, площадь участка, право застройщика на землю и зарегистрированные ограничения, в том числе сервитуты.
Затем изучить участок в Московской ГИС ОГД: сопоставить проект ЖК с тем, что разрешено строить на участке, и что планируется рядом. Для исторических районов следует выяснить, распространяются ли на землю и соседние территории режим охраны объектов культурного наследия. Для этого нужно открыть карту на сайте ГИС ОГД и посмотреть слои «Историко-культурный опорный план», «Объекты культурного наследия», «Выявленные объекты культурного наследия» и «Территории объектов культурного наследия».
Далее нужно сверить заявленные характеристики ЖК с официальными документами. В числе основных — разрешение на строительство, проектная декларация и положительное заключение экспертизы.
Разрешение на строительство подтверждает право застройщика вести строительство конкретного объекта на указанном земельном участке и соответствие проектной документации установленным требованиям.
Проектная декларация содержит основные сведения о застройщике и проекте: характеристики дома, количество квартир и других помещений, сроки реализации и другие данные.
Положительное заключение экспертизы по проектной документации подтверждает, что проект прошел предусмотренную законом проверку и соответствует требованиям, которые входят в предмет экспертизы.
Что делать: открыть карточку объекта на наш.дом.рф и изучить разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и документы на земельный участок. Сверить данные в разрешении и проектной декларации с информацией на сайте ЖК и в материалах застройщика. Обратить внимание на адрес, кадастровый номер земельного участка, параметры здания, назначение помещений и заявленные сроки.
При покупке квартиры в строящемся доме напрямую у застройщика, стороны заключают договор участия в долевом строительстве — ДДУ. В нем указывают, какую именно квартиру получает покупатель, сколько она стоит, как и когда нужно внести оплату и в какой срок застройщик должен передать объект. ДДУ заключают в письменной форме и регистрируют в Росреестре: только после госрегистрации договор вступает в силу.
Если квартиру покупают по уступке права требования, продавцом выступает не застройщик, а участник долевого строительства, который ранее заключил ДДУ. Он передает новому покупателю свое право получить квартиру от застройщика. Если цена ДДУ оплачена не полностью, уступка должна сопровождаться переводом оставшегося долга на нового участника долевого строительства. Уступку оформляют до передачи квартиры по акту.
При покупке квартиры на вторичном рынке заключают договор купли-продажи. До подписания документов нужно сверить сведения о собственнике и основании его права с данными ЕГРН, изучить обременения и условия расчетов по сделке.
Что делать: для новостройки сопоставить данные в ДДУ с проектной декларацией, проверить описание квартиры, стоимость, порядок оплаты, дату передачи, условия перерасчета цены при изменении площади и приложения к договору. При уступке изучить ДДУ и убедиться, что задолженность перед застройщиком отсутствует, или понятно, какую сумму и кому нужно доплатить. Для вторички сопоставить данные продавца и квартиры со сведениями ЕГРН, проверить основания возникновения права собственности и зарегистрированные обременения.
Дополнительно проверяют порядок расчетов. При использовании эскроу деньги покупателя хранятся на специальном счете до выполнения застройщиком условий, предусмотренных законом. Если стороны проводят расчеты без эскроу, в договоре важно зафиксировать, кто получает деньги, когда проходит оплата и в каком порядке покупателю вернут средства при расторжении договора.
В элитной недвижимости существенная часть стоимости может быть связана не только с площадью квартиры, но и с ее особенностями: террасой, планировкой или видом из окон. Перед сделкой важно выяснить, какие из этих характеристик закреплены в документах, а какие упоминаются только на сайте или в презентации проекта.
При выборе новостройки сравнивают предложение застройщика с ДДУ и приложениями к нему. В документах должны быть указаны корпус, этаж, номер или условное обозначение квартиры, площадь, назначение и другие параметры.
Для видовой квартиры стоит оценить, может ли измениться окружение дома. Виды на реку, парк или исторический центр нельзя гарантировать и закрепить в ЕГРН. Поэтому стоит изучить планы застройки территории и выяснить, что может появиться перед домом.
При покупке вторички, фактическую планировку нужно сопоставить с технической документацией. Если собственник переносил перегородки, объединял помещения или менял их конфигурацию, изменения должны быть отражены в документах.
Особого внимания требуют квартиры в сталинках со статусом объекта культурного наследия. Для таких домов могут действовать ограничения на изменение фасада, окон, входных дверей и других охраняемых элементов. Перед покупкой важно выяснить, что именно нельзя менять и согласованы ли уже выполненные работы.
Что делать: сверить характеристики квартиры с ДДУ или техническими документами, для видовых квартир — изучить планы застройки территории. Для объектов культурного наследия проверить предмет охраны и документы на ранее произведенные изменения.
В элитном ЖК машино-место и кладовая могут продаваться вместе с квартирой или отдельно. При этом они могут быть оформлены по-разному: как самостоятельные объекты недвижимости или часть общего имущества дома.
Прежде всего нужно понять, становятся ли они собственностью покупателя, или он получает только право ими пользоваться. Если это самостоятельные объекты недвижимости, стоит проверить их характеристики и документы, а для готовых объектов — сверить сведения с ЕГРН.
Если машино-место или кладовая относятся к общему имуществу дома, продать их как отдельный объект нельзя. В этом случае нужно выяснить, на каком основании покупатель будет пользоваться конкретным местом или помещением и переходит ли право вместе с квартирой.
Что сделать: сопоставить площадь, расположение и кадастровый номер машино-места и кладовой с документами и условиями продажи. Если они оформлены как отдельные объекты недвижимости, проверить право собственности и наличие обременений.
В элитном ЖК при выборе квартиры стоит учитывать и инфраструктуру дома. В клубных домах она может включать приватные гостиные, лаунж-зоны, переговорные комнаты. При этом права собственника на такие объекты и расходы на их содержание зависят от юридического статуса каждого пространства.
Если покупаете квартиру в новостройке, заранее выясните, кому будут принадлежать клубные пространства. Если они войдут в общее имущество дома, ими будут распоряжаться собственники квартир. Если помещение будет принадлежать застройщику или другой компании, владелец сможет устанавливать условия доступа и плату за использование.
Если покупаете квартиру на вторичном рынке, нужно уточнить, на каких условиях собственники пользуются инфраструктурой. Если доступ к помещениям предоставляются по договору, изучите его условия, действующие тарифы и правила.
Что делать: выяснить, кому принадлежат клубные и сервисные помещения, на каких условиях ими могут пользоваться жильцы и какие обязательные платежи с этим связаны.
На вторичном рынке важно проверить продавца и историю квартиры. Нужно понять, кому недвижимость принадлежит сейчас, как и когда собственник ее получил и не были ли в предыдущих сделках нарушены права третьих лиц.
Особого внимания требуют квартиры, которые недавно сменили владельца, часто перепродавались, перешли по наследству, договору дарения или в результате приватизации. Если среди собственников были несовершеннолетние или недееспособные лица, убедитесь, что при сделках соблюдались требования органов опеки. Если собственников несколько, нужно проверить доли каждого и что все они согласны на сделку. Также стоит выяснить, не находится ли квартира в ипотеке, под арестом или другим обременением.
Что делать: получить актуальную выписку из ЕГРН и изучить документы текущего собственника, историю перехода права, площадь и обременения. Сопоставить эти сведения с документами, на основании которых возникло право собственности: договором купли-продажи, свидетельством о наследстве, договором дарения. Проверить, требуется ли согласие супруга или разрешение органов опеки для сделки, а если от имени продавца действует представитель — изучить доверенность.
Значительную часть первичной информации об элитном ЖК можно собрать самостоятельно. Проектная декларация и сведения о строительстве доступны через ЕИСЖС, данные о юридическом лице — через ФНС, судебные процессы — через Картотеку арбитражных дел, сведения о недвижимости и зарегистрированных ограничениях — в ЕГРН. Но если в документах есть противоречия, спорные или непонятные условия, их лучше разобрать с юристом до сделки.
Помощь специалиста особенно актуальна при:
покупке по уступке права требования или другой нестандартной схеме;
расхождениях в площади, назначении и характеристиках квартиры;
сложной истории земельного участка и при наличии ограничений;
судебных спорах вокруг проекта;
реконструкции исторического здания;
покупке апартаментов;
существенно более низкой цене по сравнению с аналогичными объектами;
покупке квартиры на вторичном рынке со сложной историей перехода прав.
Юридическая экспертиза пригодится и тогда, когда большая часть стоимости объекта связана с нестандартными характеристиками. Например, если лот продается с большой террасой, несколькими машино-местами, дополнительными помещениями. В таких случаях стоит проверить, какие из заявленных преимуществ закреплены в документах.
права на земельный участок и ограничения территории;
разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение экспертизы;
условия ДДУ или договора купли-продажи и порядок расчетов; Вставленная уценка
характеристики квартиры и соответствие планировки документам;
статус машино-места, кладовой и клубной инфраструктуры;
сведения ЕГРН, обременения и историю перехода прав;
спорные условия и нестандартные схемы сделки — вместе с юристом. Вставленная уценка
Эксперты BARNES помогут подобрать подходящий объект, проверить документы и обратить внимание на возможные риски. При необходимости команда организует юридическое сопровождение сделки.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
