В январе–июле 2026 года 51% сделок с жильем стоимостью от 100 млн рублей заключили в Центральном административном округе. При этом районы за пределами ЦАО уже почти сравнялись с центром по объему спроса: на них пришлось 49%, или 96 сделок на каждые 100 в ЦАО. Дорогой рынок Москвы все меньше ориентирован на традиционные центральные локации.
Разбираемся, как меняется география спроса и что привлекает покупателей за пределами центра.
Для сравнения активности покупателей в ЦАО и за его пределами используют индекс экспансии элитного рынка. Он показывает, насколько близки объемы сделок этих двух локаций. Для расчета число покупок вне центра делят на число покупок в ЦАО. Чем ближе результат к единице, тем меньше различие между ними.
По итогам января–июля 2026 года индекс составил 0,96 — это максимальный уровень за последние несколько лет.
Динамика индекса экспансии элитного рынка Москвы
Рынок почти вышел на паритет и в абсолютных значениях. За семь месяцев в Москве состоялась 591 сделка с жильем от 100 млн рублей. На ЦАО пришлось 301 покупка, на остальные округа — 290.
При этом быстрее всего высокобюджетный спрос растет именно вне центра. За 2021–2026 годы количество сделок в САО увеличилось в 7,3 раза, в СЗАО — в 6,9 раза, в ЮАО — в 5,8 раза. В центральном округе рост был всего в 1,8 раза, по Москве в целом — в 2,1 раза.
По объему предложения ЦАО пока сохраняет заметный отрыв. В начале августа 2026 года на рынке элитных новостроек Москвы находилось 3,7 тыс. лотов дороже 100 млн рублей. Около 2,4 тыс. из них были сосредоточены в центре. За пределами ЦАО наибольший выбор был в ЗАО — 521 лот, и в СЗАО — 294.
Различается и стоимость жилья. В ЦАО средняя цена квадратного метра превышает 2,4 млн рублей, тогда как в ЮЗАО она не достигает 900 тыс. рублей.
Из-за этого один и тот же бюджет дает совершенно разный объем покупки. В первом полугодии 2026 в среднем по Москве на 100 млн рублей можно было купить 44 кв. м элитного жилья. На Остоженке за эту сумму можно было рассчитывать примерно на 23 кв. м, в Донском районе — на 84 кв. м.
Рост спроса в других округах связан не только с разницей в стоимости жилья. Покупатели учитывают окружение, характеристики самого проекта и то, какой сценарий жизни предлагает конкретная локация.
Больше зелени и пространства. За пределами ЦАО есть районы с крупными парками, набережными и менее плотной жилой застройкой. Особенно это характерно для запада и северо-запада Москвы. Для части покупателей такая среда важнее, чем жизнь в самом центре.
Так, аналитики BARNES отметили рост интереса к Раменкам и Дорогомилово по итогам 2025 года. Среди преимуществ этих районов выделяют современную инфраструктуру, транспортную доступность, близость Москвы-реки и виды на МГУ.
Дополнительные преимущества за меньшую стоимость. За пределами ЦАО тот же бюджет может дать покупателю не только большую площадь, но и преимущества самого объекта: террасу, приватную территорию и развитую инфраструктуру комплекса. Поэтому при выборе между центром и другими районами покупатели сравнивают не только стоимость квадратного метра, но и то, что получают за эту сумму.
Широкий выбор современных проектов. За пределами исторического центра растет число новостроек высокого класса, поэтому у покупателей появляется больше вариантов в разных районах Москвы.
Это особенно важно на фоне снижения покупательской активности. Число сделок на первичном рынке элитной недвижимости Москвы сократилось почти вдвое в I квартале 2026 года. Покупатели стали дольше принимать решение и внимательнее сравнивать проекты. Расположение в ЦАО становится одним из факторов выбора, но не единственным ориентиром.
Данные 2026 года показывают, что элитный сегмент становится менее концентрированным. ЦАО по-прежнему лидирует по объему предложения и остается ключевой локацией элитного рынка, но по числу сделок другие округа уже почти сравнялись с ним.
Элитное жилье все меньше ассоциируется только с центром Москвы. Покупатели рассматривают проекты в других районах как достойную альтернативу ЦАО, а не только как более доступный вариант. Это говорит о формировании новых точек притяжения на элитном рынке столицы.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
