Дата обновления: 13 октября 2026 года
Недвижимость за рубежом помогает сохранить сбережения, а если покупка дает право на ВНЖ, ПМЖ или гражданство — еще и расширяет возможности для поездок, переезда и обучения детей.
После 2022 года стран, где россияне могут совместить покупку квартиры или виллы и получение статуса, стало меньше, но доступные программы по-прежнему есть.
В статье расскажем о самых популярных вариантах и сравним их по ключевым условиям: сумме инвестиций, требованиям к проживанию, возможности включить в заявление членов семьи.
У каждого статуса свои сроки и возможности. ВНЖ оформляют на ограниченный период, ПМЖ позволяет жить в стране постоянно, а гражданство дает полный объем прав гражданина.
Вид на жительство, или ВНЖ, оформляют на определенный срок. Чтобы его продлить, инвестору нужно по-прежнему выполнять условия программы — например, оставаться собственником недвижимости. Права зависят от страны: что резидент может работать или учиться, а статус распространяется и на членов семьи.
Постоянный вид на жительство, или ПМЖ, не нужно регулярно продлевать. Во многих странах недвижимость достаточно сохранять установленный срок, после чего ее можно продать без потери статуса. ПМЖ часто дает больше возможностей для работы, учебы и доступа к социальным услугам, чем ВНЖ.
Гражданство за инвестиции гарантирует иностранцу те же права, которыми обладают местные жители: инвестор может жить, работать и получать социальные льготы без ограничений.
ВНЖ или ПМЖ в некоторых странах могут стать следующим шагом к гражданству. Для натурализации потребуется прожить в стране установленный срок и выполнить дополнительные условия — например, подтвердить знание языка или доход. Конкретные требования зависят от государства.
В 2026 году у россиян остаются три направления, где инвестиции в недвижимость позволяют претендовать на гражданство: Турция, Египет и Вануату.
Для участия в турецкой программе нужно приобрести недвижимость стоимостью от 400 тыс. долларов. Ее цену подтверждает независимый оценщик. Выбрать можно как новостройку, так и объект на вторичном рынке.
В Турции разрешено множественное гражданство, поэтому отказываться от российского паспорта не придется.
Кого можно включить в заявку: супруга или супругу, несовершеннолетних и находящихся на иждивении детей.
Нужно ли жить в стране: нет. Программа не устанавливает обязательного срока проживания ни до получения гражданства, ни после.
Что нужно делать с недвижимостью: сохранять ее в собственности минимум три года. Все это время объект можно использовать для себя или получать доход от аренды.
Если срок аренды превышает 100 дней, разрешение не нужно. При более коротком договоре требуется согласие Министерства культуры и туризма Турции. Для этого объект должен отвечать требованиям безопасности и эксплуатации, в многоквартирном доме дополнительно нужно получить согласие других собственников.
Что дает гражданство: заметно облегчает оформление многократных шенгенских виз. Еще с турецким паспортом доступны туристические и деловые визы B1/B2 в США сроком до 10 лет, тогда как с российским максимальный период — три года.
Семьи с детьми Турция привлекает возможностями международного образования: в стране свыше 120 школ, которые работают по программе International Baccalaureate, включая англоязычные.
Еще один плюс — сильная медицина. Турция превратилась в крупное направление медицинского туризма со специализацией в нейрохирургии, кардиологии, трансплантологии, офтальмологии и стоматологии.
В Египте порог ниже: для участия в программе нужно вложить в недвижимость от 300 тыс. долларов. Деньги должны поступить из-за рубежа, например, с иностранного банковского счета. Инвестор может купить один объект или несколько на необходимую общую сумму.
Египет признает двойное гражданство — российский паспорт можно сохранить.
Кого можно включить в заявку: детей до 21 года включительно. Если ребенок родится после получения инвестором египетского гражданства, он тоже имеет право на паспорт.
Супруг или супруга инвестора не получают египетский паспорт автоматически. Если основной заявитель — мужчина, его жена может податься на гражданство, но получит она его только через два года после запроса при условии сохранения брака. Если основной заявитель — женщина, ее муж не получает права на гражданство.
Нужно ли жить в стране: нет. Переезжать в Египет для оформления и сохранения гражданства не требуется.
Что нужно делать с недвижимостью: владеть объектом пять лет. Если выйти из инвестиции раньше, для сохранения гражданства придется перевести 250 тыс. долларов из-за рубежа в Центральный банк Египта. Сумма не возвращается.
Жилье разрешено использовать для себя и сдавать в аренду.
Что дает гражданство: возможность оформлять туристические и деловые визы B1/B2 в США сроком до пяти лет, а еще претендовать на инвесторскую визу E-2, если вложиться в американский бизнес.
Предпринимателей привлекает доступ к рынкам других стран: Египет состоит в торговых соглашениях с ЕС, государствами Африки и Ближнего Востока.
Вануату — небольшое островное государство на юге Тихого океана, к востоку от Австралии. Здесь действует другой принцип, чем в Турции и Египте: для гражданства подойдет не любой объект нужной стоимости, а только недвижимость из утвержденного государством перечня.
По программе Real Estate Option нужно вложить в одобренный проект от 200 тыс. долларов. Сейчас в официальный список входят четыре комплекса: три на острове Эфате и один на Эспириту-Санто.
Помимо стоимости недвижимости, требуется оплатить госсборы. Базовый составляет 20 тыс. долларов, проверка благонадежности — 5 тыс. долларов. Отдельно вносят небольшие платежи за подачу заявления, сертификаты и паспорта.
По законам Вануату первый паспорт можно сохранить.
Кого можно включить в заявку: супруга или супругу и несовершеннолетних детей. Ребенок от 18 до 25 лет может получить паспорт вместе с родителями, если он учится очно и не может сам себя обеспечивать. Родители заявителя старше 50 лет и на его иждивении также могут подать заявку на гражданство.
Базовые сборы покрывают заявителя, супруга или супругу и двух детей. За дополнительных родственников предусмотрена доплата.
Нужно ли жить в стране: нет. Подавать документы можно через уполномоченного агента, поэтому переезжать в Вануату ради участия в программе не нужно.
Что можно делать с недвижимостью: жить самому или сдавать объект, если это допускают правила конкретного проекта. Условия лучше проверить до сделки.
Что дает гражданство: паспорт пригодится как дополнительный документ для международных поездок, открытия бизнеса и подачи на резидентские программы стран, которые больше не принимают заявки от россиян.
Не везде покупка ведет сразу к гражданству. Часто собственник может оформить ВНЖ, а иногда — постоянный вид на жительство. Среди самых востребованных у россиян направлений — Сербия, Грузия и ОАЭ: в первом полугодии 2026 года они вошли в число лидеров по спросу на зарубежную недвижимость. Также программы для покупателей недвижимости действуют в Черногории и на Кипре.
В Сербии стоимость покупки не привязана к фиксированному порогу: для ВНЖ можно выбрать объект, исходя из своего бюджета и предпочтений. Статус оформляют на срок до трех лет, затем его можно продлить.
Кого можно включить в заявку: только собственника. Супруг или супруга и дети оформляют ВНЖ по воссоединению.
Нужно ли жить в стране для сохранения статуса: нет. Для самого ВНЖ достаточно сохранять недвижимость в собственности. Если инвестор планирует перейти к ПМЖ, потребуется прожить в Сербии три года. За этот период суммарно можно отсутствовать не более десяти месяцев, а один непрерывный выезд не должен превышать шесть месяцев.
Что можно делать с недвижимостью: использовать для собственного проживания или получать доход от аренды. После продажи основание для ВНЖ исчезнет, поэтому для сохранения статуса понадобится другой объект или новое основание, например, работа в стране.
Что дает ВНЖ: собственник недвижимости может жить и работать в Сербии.
Можно ли получить гражданство: да. После трех лет жизни в стране с ВНЖ запрашивают ПМЖ, а сразу после его одобрения подают заявку на паспорт. При этом иностранец должен отказаться от первого гражданства или подтвердить, что выйдет из него после получения сербского.
В Грузии от стоимости недвижимости зависит, какой резидентский статус получит собственник.
При покупке объекта дороже 150 тыс. долларов можно оформить краткосрочный ВНЖ на один год и затем продлевать его.
Если недвижимость стоит свыше 300 тыс. долларов, инвестору доступен инвестиционный ВНЖ. Его главное преимущество — возможность через пять лет претендовать на бессрочный вид на жительство.
Кого можно включить в заявку:
на краткосрочный ВНЖ — мужа или жену и детей;
на инвестиционный ВНЖ — супруга или супругу, несовершеннолетних детей, родственников с инвалидностью или признанных недееспособными.
Нужно ли жить в стране для сохранения статуса: нет. Для продления достаточно сохранять основание для ВНЖ и оставаться собственником недвижимости.
Что можно делать с недвижимостью: жить в ней самому или сдавать арендаторам.
Что дает ВНЖ: россияне могут находиться в Грузии без визы до года, но ВНЖ дает более устойчивое основание для жизни в стране и позволяет решать бытовые и административные вопросы уже в статусе резидента.
После пяти лет с инвестиционным ВНЖ собственник может претендовать на бессрочный статус. Он избавляет от необходимости регулярно продлевать временный ВНЖ и позволяет жить в Грузии постоянно или приезжать по мере необходимости.
Можно ли получить гражданство: да, но покупка недвижимости не делает срок натурализации короче. Чтобы стать гражданином, нужно законно и без перерывов прожить в Грузии 10 лет подряд, а затем сдать экзамены по грузинскому языку, истории страны и основам права.
В ОАЭ недвижимость может дать инвестору резидентство на два года или на 10 лет — срок зависит от программы и стоимости покупки.
Двухлетний ВНЖ оформляют за недвижимость любой стоимости, если собственник один. При совместном владении доля каждого заявителя должна стоить от 400 тыс. дирхамов, или около 109 тыс. долларов.
Продлевать ВНЖ можно, пока объект остается в собственности.
Golden Residency на 10 лет действует, если приобрести один или несколько объектов общей стоимостью от 2 млн дирхамов, или около 545 тыс. долларов. Подходит как готовая, так и строящаяся недвижимость у одобренных девелоперов. Покупку можно оформить в ипотеку через местный банк.
Кого можно включить в заявку:
на ВНЖ — супруга или супругу, несовершеннолетних детей, совершеннолетних сыновей, незамужнюю дочь старше 18 лет, финансово зависимых родителей;
на Golden Residency — супруга или супругу, детей и родителей.
Нужно ли жить в стране для сохранения статуса: нет. Постоянно находиться в ОАЭ не требуется, но для продления нужно сохранять право собственности.
Что можно делать с недвижимостью: пользоваться объектом самому или сдавать его. Правила аренды устанавливает каждый эмират: для долгосрочного договора обычно достаточно регистрации в местной системе, а для краткосрочного размещения может понадобиться отдельное разрешение.
Что дает резидентство: право жить, работать, учиться и вести бизнес в ОАЭ.
Можно ли получить гражданство: нет. В стране нет процедуры натурализации, поэтому нельзя прожить в ОАЭ несколько лет с ВНЖ, а потом запросить паспорт.
В Черногории собственник недвижимости может оформить временный вид на жительство за покупку недвижимости стоимостью от 150 тыс. евро. ВНЖ оформляют на год и затем продлевают, пока недвижимость остается у заявителя.
Кого можно включить в заявку: только собственника. Муж или жена и несовершеннолетние дети получают ВНЖ по воссоединению семьи.
Нужно ли жить в стране для сохранения статуса: да. Если иностранец отсутствует в Черногории дольше 30 дней, статус могут аннулировать. По уважительной причине разрешено отлучаться на срок до 90 дней, но об этом надо заранее сообщить в полицию.
Что можно делать с недвижимостью: жить в ней самому или сдавать арендаторам.
Что дает ВНЖ: право легально жить в Черногории. Для трудоустройства понадобится отдельное разрешение.
Можно ли получить ПМЖ и гражданство: ВНЖ именно по владению недвижимостью не входит в пятилетний срок, необходимый для ПМЖ. Поэтому инвестору, который хочет получить постоянный статус, придется сменить основание проживания — например, оформить ВНЖ по работе. После получения ПМЖ можно двигаться дальше к гражданству по натурализации.
Кипр отличается от остальных рассмотренных направлений: инвестиции позволяют оформить сразу постоянный вид на жительство, минуя временный статус.
Для программы покупают один или два жилых объекта у застройщика общей стоимостью свыше 300 тыс. евро без НДС. Средства должны поступить из-за рубежа. Дополнительно инвестор подтверждает годовой доход от 50 тыс. евро. Для супруга необходимый доход увеличивается на 15 тыс. евро, за каждого ребенка — еще на 10 тыс. евро.
Кого можно включить в заявку: мужа или жену и несовершеннолетних детей.
Нужно ли жить в стране для сохранения статуса: нет. Для сохранения ПМЖ достаточно приезжать на Кипр не реже одного раза в два года.
Что можно делать с недвижимостью: жить самому или получать арендный доход. Для долгосрочной сдачи отдельное разрешение не требуется, а для краткосрочной объект регистрируют в реестре туристического размещения.
Продать объект можно и после получения ПМЖ, но инвестицию придется сохранить: купить другую подходящую недвижимость или выбрать иной разрешенный актив стоимостью не ниже первоначального вложения. Без замены статус аннулируют.
Что дает ПМЖ: право жить на Кипре, возможность в любой момент приехать для решения бизнес-задач и отдыха без запроса виз.
Можно ли получить гражданство: да, но покупка недвижимости не упрощает процедуру натурализации. До запроса паспорта нужно прожить на Кипре минимум семь лет, последний год перед заявлением нельзя отсутствовать больше 90 дней. Еще нужно сдать экзамен по греческому языку, тест на знание современной жизни Кипра, подтвердить стабильный доход, наличие жилья и намерение и дальше находится в стране.
Турция, Египет и Вануату остаются направлениями, где россиянин может связать покупку недвижимости с получением гражданства. Минимальная сумма вложений — от 200 тыс. долларов.
Сербия, ОАЭ, Черногория и Грузия предлагают другой вариант — оформить ВНЖ. В первых двух странах нижний порог стоимости не установлен, в Черногории и Грузии он начинается от 150 тыс. долларов.
Кипр позволяет инвестору перейти сразу к постоянному статусу. Для ПМЖ нужно вложить в первичную недвижимость свыше 300 тыс. евро без учета НДС.
Резидентство в некоторых странах открывает дальнейший путь к гражданству. Такая возможность есть в Сербии, Грузии и на Кипре, если выполнить требования по сроку проживания и другие условия натурализации.
Менять страну проживания для сохранения статус не требуется. Для рассмотренных программ Турции, Египта, Сербии, Грузии и ОАЭ нет минимального срока проживания, а владельцу ПМЖ Кипра достаточно приезжать раз в два года.
Недвижимость продолжает работать как актив и после оформления статуса. В рассмотренных странах ее можно сдавать в аренду, а после выполнения условий программы — продать или заменить другим подходящим объектом.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
